Ilias Konstantopoulos - CFO Sam Damiani - TD Securities Pammi Bir - Scozia Capitale Alex Avery - CIBC mercati mondiali Benvenuti alla chiamata in conferenza per Granite REIT. Parlando a voi la chiamata questa mattina è, Mike Forsayeth, Amministratore Delegato e Ilias Konstantopoulos, Chief Financial Officer. Prima di iniziare oggi chiamano, vorrei ricordare che le dichiarazioni e le informazioni fatte in odierno discussione possono costituire dichiarazioni previsionali e informazioni previsionali e che i risultati effettivi potrebbero differire materialmente da qualsiasi conclusione, previsione o proiezione. Queste dichiarazioni e le informazioni si basano su determinati fatti materiali o ipotesi, riflettere gestioni attuali aspettative e sono soggette a rischi e incertezze noti e ignoti. Tali rischi e incertezze sono discussi in materiale Graniti depositato presso la Canadian Securities Administrators e la US Securities and Exchange Commission di volta in volta, tra cui la sezione dei fattori di rischio del proprio modulo informativo annuale per il 2016 depositata il 1 ° marzo, 2017. I lettori sono avvertiti non fare eccessivo affidamento su una di queste dichiarazioni previsionali e informazioni previsionali. Granito non si assume alcun intenzione o impegno ad aggiornare o rivedere alcuna di queste dichiarazioni previsionali e informazioni previsionali come risultato di nuove informazioni, eventi futuri o altro, ad eccezione di quanto richiesto dalla legge. Inoltre, le osservazioni di questa mattina possono includere termini e le misure finanziarie che non hanno un significato standardizzato in base agli International Financial Reporting Standards. Si prega di fare riferimento alla revisione combinati risultati finanziari e gestioni discussione e l'analisi per la fine dell'anno 31 dic 2016 per Granito Real Estate Investment Trust e granito REIT Inc e altri materiali depositati presso la Canadian Securities Administrators e US Securities and Exchange Commission di volta in tempo per ulteriori informazioni rilevanti. Come promemoria, questa chiamata viene registrata oggi. Passo ora la chiamata verso Mike Forsayeth. Si prega di andare avanti, signore. Grande. Grazie mille. Benvenuti a tutti. esservi uniti a me qui oggi è, John De Aragon, il nostro Lorne Kumer Chief Operating Officer, il nostro EVP e co-responsabile del Global Real Estate nostro EVP Immobiliare Europa, Stefan Wierzbinski e, naturalmente, Ilias Konstantopoulos, il nostro Chief Financial Officer, che sarà che vi porterà attraverso alcuni dei dettagli dei nostri risultati finanziari in un paio di momenti. Youll notare l'assenza di Jen Tindale, che era il nostro General Counsel. Jen ha accettato un'altra posizione per motivi personali, soprattutto un lavoro che era di 20 minuti da casa sua invece di quasi due ore e noi le auguriamo tutto il meglio. La nostra ricerca di un nuovo General Counsel è ben avviata. Operativamente, il nostro quarto trimestre è in linea con le nostre aspettative, anche se il youll notare che i risultati riportati riflettono l'impatto dei costi associati con la redenzione obbligazionario, nel dicembre 2016, una compensazione su base azionaria più elevato a causa della nostra prezzo unitario apprezzare e una contabilità aggiuntivo regolazione linea retta risultante da alcuni contratti di locazione compresa nel prezzo di locazione Magna annunciato nel mese di ottobre. Il flusso di cassa sottostante generato dalle nostre operazioni immobiliari era sulla buona strada e ci sono state sorprese. Il nostro quarto trimestre ha chiuso un anno molto buono per granito. Con il raggiungimento di Graniti 2016 priorità strategiche, siamo entrati 2017, la stabilità a lungo termine e una maggiore visibilità del nostro fatturato flussi di un portafoglio complessivo ponderazione durata del contratto media di sette anni, 10,7 per le proprietà a destinazione specifica un programma di maturità del debito favorevole, con una media ponderata tasso di interesse del 2,53 un quinto aumento annuale consecutivo nella nostra distribuzione un bilancio libera da debito garantito un costo inferiore della capacità patrimoniale e finanziaria di oltre CAD1 miliardi utilizzando il nostro rapporto di leva mirato nel campo 40. Guardando al futuro, vediamo opportunità di creazione di valore, come si costruisce la nostra solida base, non solo investendo nella nostra base patrimoniale, sfruttando il nostro bilancio, ma anche attraverso la gestione attiva del nostro patrimonio immobiliare esistente. Come ho detto prima nel 2017 e oltre, perseguiremo proprietà e di portafoglio e potenzialmente Acquisizioni di società con una particolare attenzione per capitalizzare su eventuali disparità regionali e interruzioni di mercato in tutta la nostra presenza a livello internazionale. Noi perseguire le opportunità di sviluppo all'interno di Graniti portafoglio esistente e da asset immobiliari acquisiti. Bene guardare joint venture e accordi analoghi con i nostri partner operativi locali. Bene continuare la vendita mirata di alcuni immobili non strategici, in primo luogo tenanted da Magna. Bene cercare di fare ulteriori investimenti con i nostri inquilini tra cui Magna a sostegno della loro crescita. Con questo quadro come sfondo, Ill delineare alcune delle nostre principali priorità per il 2017 e vi darà un po 'di colore sul mercato e come questo è che influenzano dove siamo stati e dove ci permetterà di trascorrere il nostro tempo. Le due priorità immediate all'interno del nostro portafoglio esistente sono, uno, affrontare i tre posti vacanti noti nel 2017, una struttura di 307.000 piedi quadrati a Novi, Michigan un impianto di 300.000 piedi quadrati in Altbach, Germania, entrambi questi scadono dopo Q1 e nove acri di terra in GTA che è attualmente in opzione ai Magna. Ogni anno, insieme questi hanno contribuito circa CAD9 milioni di entrate. Per quanto riguarda Novi, weve impegnato un partner locale e sono stati vedere qualche buon interesse per il sito in forma di RFP che abbiamo risposto a come cerchiamo di riposizionare l'edificio. In Altbach, Germania stavano lavorando attraverso il processo di close-out con Magna e la valutazione di una serie di future opzioni di utilizzo. Per i nove acri nella GTA, erano in fase di preparazione di commercializzare il sito per la locazione, forse un build-to-suit o per la vendita. La nostra seconda priorità rispetto al nostro portafoglio esistente è scadenze di locazione, con solo due contratti di locazione ancora da rinnovata per il 2017, che rappresentano solo i 123.000 piedi quadrati. Abbiamo 29 contratti di locazione in arrivo per il rinnovo nel 2018. Questi rappresentano circa 4,2 milioni di piedi quadrati e quasi CAD25 milioni di fatturato. La maggior parte di queste riguardano i precedenti 2013 scadenze che sono state rinnovato per cinque anni e ci aspettavamo di nuovo un tasso di ritenzione forte questa volta. Dal punto di vista di acquisizione, weve stato attivamente alla ricerca ed hanno esaminato oltre CAD2 miliardi di potenziali opportunità, la maggior parte dei quali è venuto fuori dall'Europa e dove sono state iniziando a vedere più portafogli in vendita, in particolare in Europa centrale dove un certo numero di fondi sono cominciando a monetizzare i loro investimenti. Vediamo questo come uno sviluppo positivo per granito. In Canada, i prezzi ancora troppo schiumoso per noi e stavano trovando che il valore di fondo delle nostre terre, soprattutto nella GTA, ci stanno spingendo verso guardando riqualificazione e riposizionamento certo delle nostre proprietà verso un uso più alto alternativo e migliore. Mentre negli Stati Uniti sono stati vedere alcune opportunità a valore aggiunto attraverso i nostri partner locali che potrebbe essere interessante per noi. Ci piace ancora di sviluppo. Su questo fronte, oltre agli esempi di riposizionamento ho già detto, sono stati esplorare le opportunità di sviluppo relativi ai nostri 30 acri a Indianapolis, Polonia sta continuando attraverso il suo processo di lease-up e sono stati anche continuando a valutare le opzioni di sviluppo relativi ai 20 acri di terreno adiacente alla nostra proprietà Milton. Infine, Magna Granito ha continuato a discutere ulteriori opportunità di investimento nel nostro portafoglio per ospitare Magnas propria crescita. Nel complesso, con il modo in granito è posizionata, certamente il mio entusiasmo per Graniti prospettive di crescita e di creazione di valore non sono mai stata più forte. L'esecuzione continua ad essere la chiave per sbloccare il valore, ma così è la pazienza. Investire nel settore immobiliare è una proposta a lungo termine e più adatto per quegli investitori con un simile orizzonte di lungo termine. Come un team di gestione, si sono concentrate solo su questo, la creazione di valore a lungo termine. Con questo, voglio girarlo a Ilias di andare oltre alcuni dei punti salienti finanziari del trimestre. Grazie, Mike. Buon giorno a tutti. Ho brevemente a piedi attraverso i punti salienti finanziari per il quarto trimestre e dell'anno conclusosi il 2016. Granito generato FFO nel trimestre di CAD26.2 milioni o CAD0.56 per unità rispetto CAD39.5 milioni o CAD0.84 per unità nel prior - periodo di un anno. La diminuzione del FFO è attribuibile principalmente alla CAD11.9 milioni o circa CAD0.25 per unità dei costi di rimborso sostenuti in relazione all'emissione di CAD400 milioni di obbligazioni nel mese di dicembre, così come una lieve flessione dei ricavi di circa il noleggio CAD6 milioni e un aumento delle imposte correnti di CAD0.7 milioni. Il valore di obbligazioni CAD400 milioni hanno un mandato di sette anni e matura nel novembre del 2023. Essi sono stati scambiati in interesse Europay a un tasso del 2,43 per coprire in parte i nostri euro denominate flussi di cassa da parte dei nostri proprietà europei. I proventi delle obbligazioni, insieme con denaro contante a disposizione, sono stati usati per, uno, rimborsare anticipatamente tutti i nostri CAD200 milioni di dollari di 2018 obbligazioni due, l'acquisto della quota di minoranza in cinque proprietà per un corrispettivo complessivo di CAD21 milioni, con una componente corrispettivo potenziale e rifinanziare CAD105 milioni di debito garantito legati e tre, per finanziare CAD72 milioni di espansioni edilizie che abbiamo acquisito dalla Magna nel gennaio del 2017. a seguito del rifinanziamento obbligazionario, Granito prevede di realizzare risparmi di interesse annuo, come Mike accennato, di circa CAD2.8 milioni o circa CAD0.06 per unità di andare avanti. Il nostro costo medio ponderato del debito è 2.53. La nostra leva finanziaria totale è pari a 25 e la nostra liquidità sotto forma di disponibilità liquide e mezzi equivalenti, nonché una linea di credito non garantito disponibile è disponibile ed è stato prolungato di un anno e matura nel febbraio del 2019. salienti supplementari per l'esercizio chiuso al 2016 includono, FFO di CAD149.7 milione o CAD3.18 per unità rispetto CAD3.36 una unità nel 2015. la diminuzione anno su anno in FFO è attribuibile principalmente alla milioni CAD11.9 nella redenzione costi precedentemente discusso. Gli altri componenti chiave che incidono il cambiamento FFO sono i seguenti. Il fatturato anno su anno è aumentato il noleggio CAD7.1 milioni o CAD0.15 per unità ed è stato composto dai seguenti tre componenti, favorevoli movimenti del tasso di FX di CAD5.2 milioni per effetto del deprezzamento dollaro canadese rispetto al sia l'euro e il dollaro USA, in media, nel corso dell'anno il numero due, le regolazioni affitto contrattuali, progetti completati entrata in funzione, rinnovi di leasing e alcuni altri oggetti più piccoli hanno contribuito a milioni CAD5.2 aggregata e terzo e, infine, a fronte di dismissioni immobiliari che hanno ridotto le entrate di circa il CAD3.2 milioni. Sul lato spese, i costi di gestione di proprietà sono aumentati del CAD0.5 milioni. Gampa è leggermente diminuito da CAD0.3 milioni. costi di interesse erano circa CAD0.9 milioni in più. Infine, le imposte correnti sono aumentate di CAD3 milioni dovuto principalmente ai nostri giurisdizioni straniere e, più specificamente, in Austria. Nel loro insieme, l'aumento netto delle spese rinunciando era CAD4.1 milioni o circa CAD0.09 per unità. Dal punto di vista del bilancio, il valore IFRS del nostro portafoglio di investimenti immobiliari pari a CAD2.65 miliardi al 31 dicembre 2016, il che implica un tasso di capitalizzazione complessiva di 8. Si noterà questa informazioni integrative a pagina 12 del nostro MDampA. Nel corso dell'anno, Granito registrato guadagni totali fair value per le proprietà di investimento di circa CAD176 milioni, riconducibile principalmente ai cambiamenti positivi relativi ai rinnovi ed estensioni associate ai 15 immobili Magna come precedentemente annunciato, il 3 ottobre, 2016. Abbiamo pagato di manutenzione o sostenere le spese di capitale di CAD2.1 milioni e ha trascorso CAD17.2 milioni in spese di capitale di sviluppo e di espansione. Infine, abbiamo venduto sette proprietà non-core per un ricavo lordo di CAD42 milioni nel corso dell'anno. A fine esercizio, il valore di carico del nostro debito totale era di circa CAD657 milioni che corrisponde a un effetto leva totale di 25. I nostri titolari di quote del patrimonio netto è stato CAD1.95 miliardi che è al netto CAD232 milioni di imposte differite nette. Il flusso di cassa da attività operative per l'anno sono stati CAD160 milioni e sono stati in gran parte invariato anno su anno. Noterete nella nostra dichiarazione dei flussi di cassa che abbiamo fornito informazioni aggiuntive per evidenziare le commissioni di locazione che sono stati pagati in ordine di CAD2.5 milioni e le indennità degli inquilini che sono stati pagati in ordine di CAD1.2 milioni nel 2016, che confronta con CAD1. 6 milioni e CAD0.6 milioni, rispettivamente, nel 2015. Infine, le distribuzioni pagate erano CAD2.40 per unità e CAD2.30 per unità nel 2016 e nel 2015, rispettivamente, con corrispondenti rapporti di pay-out al FFO comparabile di 71 e 68, rispettivamente. distribuzioni annuali per il 2017 sono CAD2.60 per unità in base alla corrente quantità distribuzione mensile di CAD0.217 per unità. Infine, abbiamo fatto non acquisti sotto la nostra normale offerta emittente corso durante l'anno da quando è stata realizzata la prima volta nel mese di aprile del 2016. A questo punto, mi si accende la chiamata a Mike. Grazie, Ilias. Graniti successo nel 2016 è stata trainata dalla sua gente, un management team forte, un bordo di sostegno e personale eccellente. In chiusura, vorrei ringraziare tutti per la loro continua dedizione al granito. Con questo, mi rivolgerò di nuovo alla all'operatore di vedere se qualcuno ha delle domande. Istruzioni per l'operatore. Abbiamo una domanda dalla linea di Sam Damiani con TD Securities. Per favore prosegui. Proprio sui vostri commenti sul fronte dell'acquisizione, Mike, ha parlato di opportunità in Europa centrale, potresti darci un senso di ciò che tipo di proprietà sono disponibili e che tipo di mercati e quali sono i tassi di tappo sono come sul mercato ci Quali sono state vedendo, la sua - quando dico l'Europa centrale, la Polonia è un tema forte, quando stavano parlando di questo e anche la Germania, un po 'nei Paesi Bassi. E ciò che stavano vedendo è la Polonia, theres molto sul mercato, alcuni dei fondi hedge stanno cercando di monetizzare i loro investimenti. Il suo solo un'osservazione in questo momento. tassi di Cap in questo momento sono - in questo momento le aspettative sono un po 'alto, da dove vorremmo, ma vedremo come che si sviluppa. Mike, qual è la differenza nei tassi di capitalizzazione in quel mercato rispetto al, consente di dire, l'Europa occidentale o in Canada direi 7, 7.5 in questo mercato - in quel mercato polacco e certamente in Canada, si conosce il suo sub 5. Cosa circa in Alberta Stai cercando - non vi è alcun desiderio da parte vostra di essere coinvolti in questo mercato potenzialmente in quel mercato recupera complessiva vedremo come il prezzo - la parte industriale ha retto abbastanza bene in Alberta, in questa fase, ma vedremo come che si sviluppa. Il Canada è il nostro mercato domestico, ci piacerebbe investire qui. Sono stati solo andando a aspettare fuori un po 'di più. Va bene. Forse solo per finire e poi Ill riaccenderlo, è proprio sulla linea retta affitto in Q4, se si potesse dare un sapore di ciò che i thats andare a guardare come in Q1 Che cosa in particolare sorta di branco che numero relativamente elevato nel 4 ° trimestre Sì, il gran numero nel quarto trimestre, in gran parte, come ho detto nel mio discorso di apertura, era come abbiamo fatto l'operazione con Magna in October 3, in realtà in primo luogo, un pezzo di quella relativa alla sede centrale. Così il rilascio di questo e l'estensione di questo, come abbiamo detto in precedenza, che l'affitto era praticamente tagliato a metà generale. Poi, che proprio in realtà nel mondo di contabilità, si avvia che dal giorno che in realtà non - di firmare il rinnovo. Quindi, questo è ciò che realmente ha guidato, così come un paio di altri piccoli. Quindi, si vedrà che tipo di passare attraverso, nel complesso, attraverso quel rinnovamento. Così, Q1, ho il sospetto che sarà simile a Q4 come si riferisce alla regolazione che in linea retta che va in avanti. Poi così appena mi ricordano, la sede Magna sulla base di cassa affitto - che l'affitto è stato quello di continuare attraverso, credo, era la fine del 2017 Quello è corretto. Sì, principio di cassa, sei bang, Sam. Il denaro continuerà attraverso - non mi dispiace, il denaro cambierà 1 ° gennaio del 2017. Va bene, in modo che dovrebbe guidare un numero affitto molto diverso costanti in Q1 poi No, inizia - lo fai bene a partire da ottobre - - in realtà, abbiamo dovuto farlo dal 1 ° ottobre e dire, ecco il denaro in arrivo per i prossimi 6 anni, 6,25 anni e dividere che 6,25 anni. Giusto, ma se l'affitto di cassa è in calo da Q4 a Q1 e ho intenzione di assumere la sua caduta. No, il solito calo in linea retta, il denaro scenderà. Di preciso. Spiacenti, ma l'aggiustamento si restringe perché il Delta sta per essere molto diverso. Sì. punto giusto, sì. Istruzioni per l'operatore. La prossima domanda viene dalla linea di Pammi Bir, Scozia Capitale. Per favore prosegui. Mike, solo andando indietro ai commenti di tutto l'ambiente di acquisizione europea, si può commentare la qualità dei beni che tu sei Poiché dunque in secondo luogo, si sente più fiducioso oggi rispetto, ad esempio, un paio di mesi fa, di essere in grado di trattare Sul primo punto, direi qualità mix sul lato delle attività. Sono state vedendo alcuni dei portafogli, stavano vedendo alcune cose buone in esso con alcune cose non così buono in esso. Ma sono stati vedere alcuni qualità decente nei portafogli, ma alcuni dei suoi avuto qualche capello collegato ad esso, non è nulla necessariamente un affare couldnt con ma è tutto sul prezzo. E in termini di tua seconda domanda, sì, con più volume e maggiore attività, sì, mi sento meglio con la possibilità di effettuare transazioni, allora probabilmente stati 6 mesi fa, sì. E proprio su questo, hai qualche aspettative di quanta parte del denaro che si sono seduti sulla potrebbe essere distribuito nel corso degli anni la sua davvero difficile da dire, Pammi. Abbiamo esaminato quello che è stato significativo e potrebbe prendere un sacco di soldi e prendere un sacco di capacità, in modo che sta per essere situazionale, ma stavamo vedendo alcuni portafogli di dimensioni. Mi dispiace, posso commentare termini che dicono esattamente quando. Va bene, forse solo il passaggio ingranaggi. Basta tornare ai vostri commenti in tutto il bene Indiana o la possibilità di sviluppo c'è, è che il sito attualmente commercializzati Avere inquilini hanno espresso ogni possibile interesse E 'in fase di progettazione in questo momento. Quindi, niente - Id solo dire, sono stati appena lavorando alla fase di progettazione, non abbiamo gli inquilini che sono stati identificati o qualsiasi altra cosa, ma la sua in un mercato molto buono e un buon parco. Va bene, così suona come è ancora abbastanza presto che è presto, sì. Destra. Va bene, allora forse solo, infine, ha voluto solo per chiarire, ma per quanto riguarda i posti vacanti Magna - o imminenti posti vacanti in Q2 per il tedesco e gli Stati Uniti queste due proprietà e poi combinati che con, credo, circa CAD6 milioni di affitto riduzioni che sono state negoziate, parte delle estensioni di locazione, è tutto questo pienamente - sono quegli importi annuali piena riflessa nei vostri canoni di locazione annualizzati Sì, l'ALP - andare avanti, Ilias. Mi dispiace, stavo per dire Pammi, che nel ALP ci sono i 3 mesi che sono in realtà sta per essere ricevuto in FY17. Il run rate annuale di quelle proprietà particolari che Mike cui era CAD9 milioni, di cui alcuni è nel ALP, perché noi prendiamo in ALP mesi che riceveremo affitto. Ma ai fini di run rate annuale, il totale dei posti vacanti sarebbe CAD9 milioni. Fatto. Poi, forse solo in ultimo, appena dato tutta la discussione intorno politiche commerciali degli Stati Uniti e le possibili implicazioni lì, si può solo commentare qualsiasi implicazione che vedi con rispetto o possibili implicazioni, credo che, per quanto riguarda il vostro portafoglio Ci sono aree di preoccupazione per quanto riguarda qualsiasi attività negli Stati Uniti o anche l'attività canadese appena dato l'esposizione Magna aggrapparsi a quel pensiero, Ilias ha avuto un follow-on commento sul tuo - sul lato delle entrate. Sì, avevo solo intenzione di aggiungere un po 'di più contesto intorno a quei posti vacanti. L'offset naturalmente, Pammi, di indicare ciò che è stato detto in precedenza, è l'espansione che abbiamo comprato, sarebbe anche contribuire e, naturalmente, coloro che contribuirebbe circa 4,4 milioni ovvero circa CAD5.9 milioni l'anno. Quella intera transazione complessiva, cash-saggio era praticamente neutra su base continuativa, Pammi. Così ho voluto solo fare quel punto. La tua domanda si riferisce alla - Credo che tu sei riferendosi al NAFTA e il potenziale rinegoziazione che sì. Dal nostro punto di vista, un paio di cose, uno, pensando nostro più grande inquilino in Magna - avete sentito Magna, hanno pubblicato i loro risultati, theyve parlato con il fatto che, sì, ci potrebbero essere potenziali implicazioni negative per loro nel mondo OEM globale . Ma il punto chiave è anche, la sua molto presto, nessuno sa veramente in questa fase. Come si pensa di noi in particolare, non sono stati - erano fuori del Messico. Nel lato canadese, abbiamo rinegoziato i nostri tre proprietà più grandi lì attraverso 2032. Inoltre, sono stati effettivamente vedendo le espansioni e gli investimenti nelle nostre proprietà canadesi dal punto di vista della Magna. L'ultimo punto, sul lato brevetto, nella misura in cui non vi è più il brevetto enfasi, che in realtà posiziona nostre proprietà statunitensi abbastanza bene. E abbiamo un'altra domanda dalla linea di Sam Damiani, TD Securities. Per favore prosegui. Proprio sulle scadenze 2018, ci puoi dare un pò di colore in termini di numero di proprietà, alcuni dei più grandi proprietà in quel gruppo di attività Alcuni di quelli più grandi, forse sarà solo avere indiscernible-- I tipi troppo piccoli qui che posso leggere, Sam, perchè non torno a voi. Ill tornare dopo su questo. C'è un miscuglio, theres 29 locazioni in tutto quel gruppo. Theres alcuni provenienti dalla nostra - in Europa, nei Paesi Bassi e in Germania, che stanno arrivando attraverso, ma la maggior parte di esso in realtà legato a un sacco di piccole proprietà da in portafoglio Magna che abbiamo avuto nel 2013 che ha ottenuto girato e rilasciato per 5 anni come ho detto nel mio discorso di apertura. Non c'è niente davvero di dimensioni enormi in quei 2018s che la punta in un modo o l'altro, nel complesso. La sua probabilmente troppo presto per parlare di ciò che l'affitto sta per essere sul rinnovo. Ma mentre ripenso al 2013, c'era un po 'di un reset inferiore, ho intenzione di gettare un numero fuori, dell'ordine di 10 a 15 sul canone di locazione. Che probabilmente costerà accurata. Ma vuoi dire che i canoni di mercato per questi edifici sono stati stabili sono aumentati o diminuiti Non volete far pendere la mano qui evidentemente troppo, ma c'è tutto il colore che potrebbe fornire in termini di guidance-- Credo che sul - la vostra osservazione è giusta e che era sulle proprietà Magna, in termini di vi sono state riduzioni. Non ci aspettavamo di vedere che anche questa volta, con uno sforzo. Così weve ha ottenuto - theres circa 14 in là del - che rappresentano circa CAD7.5 milioni di ALP in quei 2018s. Non ci aspettavamo di vedere eventuali riduzioni lì, potenzialmente qualche piccolo aumento, ma certamente non guardare eventuali riduzioni. D'altra parte, per quanto riguarda il resto del portafoglio, ci possono essere alcune occasioni sul lato rinnovamento nel resto. C'è un incentivo di cui si parla con Magna sugli stessi No Non come se ci fosse in indistinguibile No, no. Non sono stati andare di nuovo lì. Va bene. Quindi, se si dovesse fare un acquisto in una sorta di 7-7,5 tappo gamma di frequenza in Polonia, quello che è il contesto finanziario in quel mercato come per mettere il debito di 5 anni a 10 anni su tali proprietà, oppure puoi guardare facendo un accordo di swap canadese di nuovo mer guardare per continuare con la nostra filosofia di finanza esistente, che è andare garantiti e di swap in euro. Va bene. Proprio in fretta, il razionale per la non garantito invece di fare un po 'fissato a livello locale Qual è la logica ci penso proprio - per noi è un po' di facilità di amministrazione. Theres non una grande diffusione dal nostro fine, in termini di andare proprietà specifica da immobili. Ci dà un po 'più di flessibilità complessiva in termini di, Ill chiamano, spingendo il denaro in giro dal punto di vista del flusso di cassa aziendale. Proprio come una questione pratica, credo che wed ricorso alla nostra cassa data l'entità degli investimenti che avremmo contemplare facendo in Polonia, per cui vi è ampia liquidità. La nostra prossima domanda è dalla linea di Alex Avery con CIBC. Vai avanti. Mike, ha parlato l'acquisto o la immagino il mercato per acquisizioni in Polonia e che si è ottimista sul fatto che si vedrà più proprietà arrivano sul mercato. Potete fornire alcuni pali in termini di dove la vostra aspettativa è che si vorrebbe vedere Graniti di leva nel corso del tempo, contingente sul trovare il giusto immobiliare e di essere in grado di acquisire Cosa che equivale a in termini di valore del dollaro che tipo di, I immaginare, alcuni pali su orizzonte temporale è questo un obiettivo a lungo termine di raggiungere un certo livello di leva o di un certo valore in dollari di acquisizioni Weve stato abbastanza - in passato, il nostro rapporto di leva obiettivo è globale nel campo 40. Ciò equivale a circa su circa CAD1 miliardi di capacità di indebitamento, senza emettere alcun equità. In termini di distribuzione di che, ci piacerebbe implementare che nel più breve tempo possibile. Detto questo, sarebbero stati - come weve sempre detto, stavano per essere paziente su di esso. Ma questo è il valore totale in dollari che sono state guardando e se le cose vanno bene, potremmo implementare una gran parte di quella in qualsiasi punto nel tempo. La sua davvero difficile da dire, Alex, in termini di quando che in realtà sta per verificarsi, ma la linea di fondo è che vogliamo che si verifichi. Noi vogliamo - usarlo e estrarre il valore di bilancio, ma è difficile mettere un orizzonte temporale su di esso. Va bene, penso che si è preso nota l'opportunità in Polonia nel caso in cui hai avuto l'opportunità nel 2017 di mettere CAD1 miliardi di lavorare in Polonia, è che qualcosa che il granito sarebbe comodo con in termini di aumento l'esposizione geografica a tale mercato i wouldnt andare tutti in Polonia. Io andrei messo CAD1 miliardi in Polonia. Se youd guardare nel contesto del CAD1 miliardi, vorremmo - certamente, i nostri mercati chiave in Europa sarebbero, Germania, Paesi Bassi, Regno Unito, Polonia è interessante, ma Im non andare a cercare di mettere CAD1 miliardi in esso . Allo stesso modo, vogliamo salvare un po 'di spazio per forse negli Stati Uniti, dove si vede un po' - sono state vedendo alcune opportunità non come ho detto sul lato valore aggiunto. Quindi, quando si parla di CAD1 miliardi, la sua non mettere tutto in un unico luogo, la sua a, Ill chiamare, cospargere intorno in alcune delle - in cui - nei nostri mercati principali. Pensi che sarebbe ragionevole aspettarsi che si sarebbe in grado di completare CAD1 miliardi di acquisizioni 5 anni da oggi vorrei dire 5 anni da oggi, che dovremmo essere in grado di decifrare che, sì. Non ci sono altre domande. Non abbiamo altre domande in questo momento, signore. Va bene, voglio solo - weve sentito la parola la Polonia molto e voglio solo a qualificarsi solo per dire che la Polonia è dove sono state vedendo un sacco di volume entrare, doesnt significa necessariamente sono stati saltare in entrambi i piedi in Polonia. Quindi, voglio solo fare tale qualificazione. È qui che stavano vedendo la tendenza, come ho già detto, solo nei miei ultimi commenti con Alex, sono i nostri mercati principali sono stati la Germania, i Paesi Bassi o guardando il Regno Unito, gli Stati Uniti e sarebbe ancora l'amore a fare qualcosa in Canada. Ma voglio solo fare in modo che nessuno pensa saltavano in Polonia con CAD1 miliardi da spendere. Con questo, se ci sono altre domande, io chiuderlo fuori. Grazie a tutti molto. Arrivederci. Signore e signori, che fa concludere la nostra chiamata in conferenza per oggi. Vi ringraziamo per la vostra partecipazione. Tutti, avere un buon resto della giornata. È possibile scollegare la linea. Leggi Opzioni articleReal pieno: Taking Stock e guardare avanti Discuteremo recenti sviluppi della vera teoria delle opzioni e delle sue applicazioni alla ricerca di gestione strategica, esaminare le possibili difficoltà di attuazione opzioni reali nella teoria e nella pratica, e proporre diverse aree per la ricerca futura. La nostra analisi mostra che la teoria delle opzioni reali ha fornito spunti importanti in decisioni di investimento e di uscita, nonché nella scelta delle modalità di investimento. Inoltre, studi di ricerca esistenti hanno contribuito in modo sostanziale alla nostra comprensione di se e come le organizzazioni possono beneficiare di opzioni reali. La ricerca futura che affronta le difficoltà nelle applicazioni ulteriormente avanzare sia vera la teoria e la pratica opzioni di gestione strategica. Se si verificano problemi durante il download di un file, controllare se si dispone l'applicazione corretta per vederlo prima. In caso di ulteriori problemi leggi le Idee Assistenza pagina. Si noti che questi file non sono sul sito IDEE. Si prega di essere paziente, come i file possono essere di grandi dimensioni. Carta fornita da University of Illinois a Urbana-Champaign, College of Business nella sua serie Working Papers con numero Opzioni 06-0114.Real: Taking Stock e guardare avanti University of Illinois Discutiamo recenti sviluppi della teoria delle opzioni reali e le sue applicazioni per la gestione strategica la ricerca, esaminare il potenziale difficoltà di implementazione di opzioni reali nella teoria e nella pratica, e proporre diverse aree per la ricerca futura. La nostra analisi mostra che la teoria delle opzioni reali ha fornito spunti importanti in decisioni di investimento e di uscita, nonché nella scelta delle modalità di investimento. Inoltre, studi di ricerca esistenti hanno contribuito in modo significativo alla nostra comprensione di se e come le organizzazioni possono beneficiare di opzioni reali. La ricerca futura che affronta le difficoltà nelle applicazioni ulteriormente avanzare sia vera la teoria e la pratica opzioni di gestione strategica. Chiamiamo per le future generazioni di ricerca per migliorare l'impatto delle opzioni reali come una lente concettuale dominante che emerge nella gestione strategica. Parole chiave: opzioni reali, l'incertezza, le decisioni di investimento, la governance, e le prestazioni Citazione suggerita: Citazione suggerita Li, Yong e James, Barclay E. e Madhavan, Ravi e Mahoney, Joseph T. Real Options: Taking Stock e guardare avanti. I progressi nella gestione strategica, Vol. 24, pp. 31-66. Disponibile a SSRN: ssrnabstract1138464 State University of New York a Buffalo (e-mail) giovane Li, Barclay James, Ravi Madhavan, Joseph Mahoney 2007 I progressi nella gestione strategica delle opzioni reali: sfruttare e guardare avanti. Presentazione tema: Giovani Li, Barclay James, Ravi Madhavan, Joseph Mahoney 2007 Advances in Strategic Management Real Options: sfruttare e guardare avanti. Presentazione trascrizione: 1 giovane Li, Barclay James, Ravi Madhavan, Joseph Mahoney 2007 I progressi nella gestione strategica delle opzioni reali: sfruttare e guardando al futuro 2 Un rapporto concentrata sugli sviluppi della vera teoria delle opzioni e come vero e proprio opzioni idee può essere efficacemente utilizzato una discussione su il passato, il presente e il futuro potenziale delle opzioni reali Teoria della ricerca e della letteratura Real Options definito una vera opzione è il diritto di intraprendere qualche azione o decisione in futuro (cioè la possibilità di fare, abbandonare, o un contratto, ecc) ARTICOLO PANORAMICA 3 Le decisioni di investimento Implicazioni di opzioni reali comuni in materia di modalità scelte strategie di investimento di investimento Gli effetti delle opzioni reali sul governo e organizzazione implicazioni prestazioni Come vera analisi delle opzioni e comprensione colpisce la valutazione e la valutazione delle prestazioni delle opzioni reali letteratura corrente 5 Wait-a-investire in casi di incertezza ed elevata irreversibilità degli investimenti, una società può scegliere di investire tardi piuttosto che consente immediatamente all'azienda di attendere condizioni favorevoli abbandono e passare teoria Real Options propone che il valore di un'opzione put aumenta con valore di recupero e il futuro di incertezza aggiunge considerazioni di disinvestimento a NPV analysis Corporate growth Decisions made not necessarily for immediate cash flows, but for value derived from potential future benefits and returns INVESTMENT AND DIVESTMENT 6 Option Interactions Additional options increase the value of investment projects Substitutable options add flexibility to investments, increasing value Dueling options take place of each other but have differing value Options Portfolios Strategic decisions can be viewed as bundles of real options RD project portfolios can be viewed as a portfolio of options Alliances can be viewed as exploratory investments in real options INVESTMENT AND DIVESTMENT 7 Competitive Dynamics Investments are made with the industry as a whole in mind Options are weighed with first-mover advantage, competitive entry, sector monopolydominance, etc. Uncertainty and Learning In general, uncertainty increases the value of real options Two types: Exogenous resolved with time, encourages waiting prior to investing Endogenous reduced by strategic investments, reveals learning opportunities and can encourage investing Investments can be made by a firm to influence uncertainty to their advantage INVESTMENT AND DIVESTMENT 8 Choice of Investment Modes Real options can affect a firms choice in investment modes Real options weigh heavily on the make or buy decision Example - Exogenous technological uncertainty leads to a preference for equity collaboration over acquisition Collaborative Ventures Trading of real options between partners can create joint gains Optimal equity shares of a joint venture can be determined by the real options each partner holds ORGANIZATION AND GOVERNANCE 9 Valuation Risk-neutral probabilities of success are smaller for early-stage ventures positively related to the number of prior financing rounds Implied volatility is larger for early-stage ventures and are negatively related to the number of prior financing rounds Performance Implications Option pricing models may not readily apply to real investments (because of differences between real and financial options) Businesses that link small options with large strikes will perform better than those who stay small or large Firms with greater exit value and less specialized assets are worth more to investors VALUATION AND PERFORMANCE 10 Investment Real optionslearning and resources and capabilities Investment decisions from a real options perspective Exitabandonment decisions Interactions between real options and option-like projects Investment Mode Choices Governance choice and contractual issues Performance Implications Real options theory and organizational performance Cost of real options creation and exercise Firm and industry-level influences on investment performance THE FUTURE OF REAL OPTIONS RESEARCH
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